作为兼顾房住不炒和稳增长的重要抓手，保障性租赁住房受到政策与市场的重点关注。

2022年1月11日，国务院新闻办公室就《“十四五”公共服务规划》有关情况举行发布会。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在会上表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。

为何要大力发展保障性租赁住房？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，发展保障性租赁住房，除了可以缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，同时还会降低市民买房的超前性，并在日后为商品房市场补充新鲜血液，保持楼市需求健康可持续。

保障性租赁住房对房地产市场影响几何？南京农业大学的一项研究显示，保障性住房供应会导致商品住房价格升高，每万人保障性住房用地供应面积增加1%，则商品住宅价格将上涨0.054%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉时代周报记者，总体来看，保障性住房规模和占比大幅增加后，房价会有一定的波动，但影响不大。其次，由于保障性住房大幅增加，会有效降低商品房市场上的供需矛盾，随着这个过程的不断推进，原有的楼市调控政策会逐步退出市场。

发展保障性租赁住房成“十四五”重点

保障性租赁住房作为住房保障体系的重要一环，也是住房供给侧改革的一大抓手。尤其2021年以来，中央、地方政策利好持续释放，保障性租赁住房进入“增量提速”阶段。

2021年6月，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难2021年7月，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称“《意见》”），第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体；2021年12月，中共中央政治局会议提出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

《意见》出台之后，各省市积极跟进，加快制定、落实地方政策与计划。克而瑞统计，2021年11月以来，浙江、广东、山东、海南等省份，以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布了相关实施意见或征求意见稿，政策发布进入密集期。

以上海为例，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，2021—2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间）；广东“十四五”期间计划筹集建设129.7万套（间）保障性租赁住房，主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛；海南十四五期间要建设25万套安居房，新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户。

中信证券估计，十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间，对应的新增建筑面积或在4亿～4.5亿平方米左右，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元左右，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

解决住房供需结构性矛盾

为什么要大力发展保障性租赁住房？又将对房地产市场产生何种影响？

近年来，随着城镇化率的提升，劳动力向大城市流入，各大城市尤其是一线城市常住人口激增，导致其住房需求持续增加。但是另一方面，商品房供应不能完全与之匹配，带动房价大幅上涨，房地产领域的金融风险持续累积。保障性租赁住房的发展恰恰能够起到填补供需缺口，缓解矛盾的作用，以相对较低的成本和价格为住房需求者提供安居之所，遏制房价在资本的炒作下继续上涨。

中信建投指出，保障房一方面承载着大城市中低收入家庭人群对“居者有其屋”的向往，妥善解决住房供需结构性矛盾，缓解城镇化建设中因人口流动所造成的住房供需、城市吸纳力与人口持续增长间的极度不匹配问题。另一方面，保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租赁房的建设可以缓解人口净流入城市房租较高的压力，切实减轻年轻人的生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出重要补充。

李宇嘉告诉时代周报记者，当下的租赁供应两极分化，要不就是租赁体验比较差的城中村，要不就是租金高的长租公寓或者商品租赁住房。同时，后者在管理上也差强人意。所以，就需要低租金、小户型的保障性租赁住房。

此外，中信证券的研究表明，大力发展保障性租赁住房，短期能够稳定房地产投资，支撑实体经济需求。

“未来一段时间，房地产投资的下行是较为确定的趋势，尽管至暗时刻已经过去，但距离地产投资同比转正尚有一段距离，预计要等到明年下半年。”中信证券指出，在2022年上半年适当加快保障性租赁住房的建设，能够很好地弥补上半年房地产投资的“真空期”。

保障性租赁住房是否对房价产生影响？

经济学家巴曙松认为，我国“市场归市场、保障归保障”的双层住宅格局，仅仅使得有需求的低收入家庭流入保障性住房市场，对商品住房市场的冲击作用有限。

实证研究结果同样表现出较大差异。南京大学经济学院基于我国1997−2010年时间序列数据，通过建立SVAR模型，发现经济适用住房投资抑制了商品住房价格上涨。

中信证券研究部指出，保障性租赁住房能够在一定程度上替代居民对商品房的需求，防止房价上升，符合“房住不炒”的大方向。从数据上也不难发现，常住人口增长压力较大的城市在十四五期间增加保障性租赁住房供给的积极性更高。